En corto: Al comprar una propiedad en Dubái no pagas impuesto sobre el patrimonio, ni sobre la plusvalía de la venta, ni sobre la renta personal del alquiler. El coste principal es la tasa de registro del Dubai Land Department, un 4% del valor. Sumando comisiones y registro, el coste total de la operación ronda el 6% al 8% del precio (Property Finder).
¿Qué impuestos se pagan al comprar una propiedad en Dubái en 2026?
Al comprar pagas una sola tasa relevante: el 4% de registro del Dubai Land Department (DLD), más algunas comisiones administrativas. No existe impuesto de transmisiones al estilo europeo, ni IVA en la reventa residencial. El coste total de la operación suele situarse entre el 6% y el 8% del precio (Property Finder, 2026).
Esta respuesta suele sorprender a quienes están acostumbrados a invertir en Europa, porque el sistema fiscal de Dubái es muy distinto. Y entender esa diferencia importa por dos motivos: afecta a la rentabilidad y, además, evita falsas expectativas y ayuda a calcular bien el coste total de la operación.
¿Qué impuestos NO existen al comprar en Dubái?
Comprar en Dubái no significa que no haya costes, significa que esos costes son diferentes. Lo que no encontrarás son tres impuestos que en la mayoría de países europeos dan por hecho los inversores, y que aquí sencillamente no se aplican a la propiedad residencial.
La ausencia de varios impuestos clave cambia por completo el cálculo de rentabilidad.
- Sin impuesto anual sobre el patrimonio inmobiliario. No existe un equivalente al IBI español que se pague cada año por ser propietario.
- Sin impuesto sobre la plusvalía. Si vendes la propiedad más cara de lo que la compraste, la ganancia no tributa en Emiratos.
- Sin impuesto sobre la renta del alquiler. Los ingresos que genera tu propiedad alquilada no están sujetos a un impuesto personal sobre la renta en Dubái.
Conviene un matiz importante. Que Emiratos no grave estos conceptos no significa que tú quedes libre de toda obligación: si eres domiciliado en Perú, la SUNAT considera esas rentas como renta de fuente extranjera y debes declararlas en tu declaración jurada anual, ya que Perú no tiene convenio de doble imposición con Emiratos. Ese punto lo desarrollo en mi guía sobre cómo cambiar tu residencia fiscal a Dubái.
¿Cuál es el coste real: la tasa del Dubai Land Department?
El coste principal de cualquier compra es la tasa de registro del DLD, que representa el 4% del valor de la propiedad y se paga en el momento de la transferencia de titularidad (Property Finder, 2026). A esa tasa se suman la comisión de la agencia y unos gastos de registro fijos.
La tasa del 4% se abona al DLD en el momento de registrar la transferencia de titularidad.
Este es el desglose típico de una compra al contado, sobre el precio de la propiedad:
Suma total aproximada: 6,4% del precio en una compra al contado. Fuente: Property Finder, 2026.
En la práctica, la comisión de la agencia es del 2% más un 5% de IVA sobre ese servicio, y los gastos de registro incluyen la oficina fiduciaria (unos 4.200 AED en propiedades por encima de 500.000 AED), el título y tasas administrativas menores. Por eso siempre recomiendo calcular el coste total de la inversión, no únicamente el precio de compra.
¿Quieres el coste total real de una operación concreta?
Dime el precio y el tipo de propiedad y te devuelvo el desglose completo: tasa DLD, comisiones, registro y el desembolso final en efectivo. Sin coste y sin compromiso.
Solicitar el desglose¿Por qué calcular el coste total y no solo el precio?
Porque el precio anunciado por la promotora es solo una parte de lo que vas a desembolsar. Muchos inversores se centran exclusivamente en esa cifra, cuando una buena decisión requiere analizar el conjunto de la operación: tasa, comisiones, registro, mobiliario si vas a alquilar y un colchón para los primeros meses.
Un ejemplo real ayuda a verlo. En un apartamento de 1.500.000 AED comprado al contado, la tasa del DLD son unos 60.000 AED, la comisión de agencia unos 31.500 AED y el registro unos 4.500 AED. El sobrecoste ronda los 96.000 AED, en torno al 6,4%. Si quieres el detalle de cada partida, lo desgloso en mi artículo sobre todos los gastos de comprar una propiedad en Dubái.
¿Cómo se compara con invertir en propiedad en Perú?
Aquí conviene ser honesto: el coste de entrada en Perú no es más caro. La alcabala del 3% (sobre el valor menos las primeras 10 UIT) más gastos notariales y registrales deja la compra en torno al 4% al 5%, incluso por debajo del 6% al 8% de Dubái. La ventaja de Dubái no está en el coste de compra, está en dos cosas: la rentabilidad y la fiscalidad que pagas año tras año.
En rentabilidad, la diferencia es clara. El alquiler residencial en Lima renta en torno al 5% bruto, mientras que Dubái se mueve entre el 7% y el 9% en zonas como JVC o Marina, y además en dólares.
Rentabilidad bruta por alquiler residencial. Fuentes: REIDIN (Dubái) y datos de mercado de Lima, 2026.
Donde la brecha se agranda de verdad es en los impuestos que se pagan año tras año. Esta es la comparación de la fiscalidad recurrente y de salida:
| Concepto | Dubái | Perú |
|---|---|---|
| Impuesto de compra | 4% DLD | 3% de alcabala |
| Impuesto anual de propiedad | No existe | Predial 0,2% a 1% |
| Plusvalía en la venta | 0% en Emiratos | Tributa como renta |
| Renta del alquiler | 0% en Emiratos | Renta de fuente extranjera |
Ese último punto es clave para un inversor peruano y casi nadie lo explica: en Dubái no pagas impuesto por la renta del alquiler, pero si eres domiciliado en Perú, la SUNAT considera esa renta como renta de fuente extranjera y debes declararla en tu declaración anual, ya que Perú no tiene convenio de doble imposición con Emiratos.
¿Qué cambió en 2026 con los costes de compra?
Un cambio normativo relevante: desde 2026, el Banco Central de los EAU prohíbe financiar los costes de la transacción dentro del importe de la hipoteca. Todos los gastos de cierre (la tasa del 4%, la comisión de agencia, el registro) deben pagarse en efectivo por adelantado (Property Finder, 2026).
Por qué esto importa: antes, parte de esos costes podían diluirse en la hipoteca. Ahora no. Significa que necesitas tener el 4% del DLD y las comisiones disponibles en líquido el día de la compra, además de la entrada. Es un dato que cambia la planificación de tesorería de muchos inversores, y por eso conviene tenerlo claro antes de firmar nada.
¿Debe la fiscalidad decidir tu inversión?
No. Una menor carga fiscal no convierte automáticamente una compra en una buena inversión. He visto a personas obsesionadas con pagar menos impuestos terminar comprando una propiedad que probablemente nunca debería haber formado parte de su cartera. La fiscalidad importa, pero nunca debe ser el único criterio.
Ese es, precisamente, uno de los errores fiscales más habituales al invertir en Dubái: dejar que el 0% eclipse todo lo demás. Una inversión inmobiliaria debe analizarse desde una perspectiva mucho más amplia, con preguntas que pesan tanto como los impuestos.
Potencial de revalorización
Qué recorrido de precio tiene la propiedad según su zona, la oferta futura y los comparables reales.
Demanda de alquiler
Si existe demanda suficiente para alquiler vacacional o de larga duración en esa comunidad concreta.
Historial de la promotora
Si entrega a tiempo y con la calidad prometida. El track record pesa más que el renderizado.
Liquidez futura
Si podrás vender con facilidad dentro de 5 o 10 años en caso de que cambien tus circunstancias.
¿Cómo enfoco yo el análisis de una oportunidad?
No empiezo preguntando qué impuestos se van a pagar. Empiezo entendiendo cuál es el objetivo del cliente. Algunos buscan ingresos por alquiler vacacional, otros quieren diversificar su patrimonio y otros persiguen crecimiento a largo plazo. Cada objetivo lleva a una propiedad distinta.
A partir de ahí analizo cada oportunidad con criterios objetivos: el potencial de revalorización, la demanda prevista de alquiler, la liquidez de la inversión, la trayectoria de la promotora y la relación entre riesgo, rentabilidad y crecimiento. Porque mis clientes no buscan simplemente comprar una propiedad, buscan una inversión que tenga sentido dentro de su estrategia patrimonial.
¿Es la fiscalidad una ventaja de invertir en Dubái? Creo que sí, y de peso. Pero también creo que sería un error invertir únicamente por motivos fiscales. La clave sigue siendo seleccionar bien la propiedad, comprar en el momento adecuado y construir una estrategia coherente con tus objetivos.
Preguntas frecuentes
¿Se paga IVA al comprar una propiedad en Dubái?
En la reventa de propiedad residencial no se aplica IVA. El IVA del 5% sí grava algunos servicios asociados, como la comisión de la agencia, y la propiedad comercial. La vivienda residencial de segunda mano queda, con carácter general, exenta.
¿Quién paga la tasa del 4% del DLD, el comprador o el vendedor?
Por convención el 4% se reparte al 50% entre las partes, pero en la práctica lo habitual es que el comprador asuma el total. Es un punto negociable dentro de la operación, y conviene dejarlo claro por escrito antes de firmar.
¿Hay que pagar algún impuesto anual por tener una propiedad en Dubái?
No existe un impuesto anual sobre el patrimonio inmobiliario equivalente al IBI español. Sí existen cuotas de comunidad y mantenimiento (service charges) que paga el propietario, pero son gastos privados del edificio, no un tributo público.
¿Tributa la ganancia si vendo la propiedad más cara?
En Emiratos no se aplica impuesto sobre la plusvalía de la venta. Ahora bien, si eres domiciliado en Perú, esa ganancia se considera renta de fuente extranjera y tributa ante la SUNAT. Conviene revisar tu caso con un contador antes de vender.
¿Y el impuesto de sociedades del 9%, afecta a mi compra?
El impuesto corporativo del 9% grava el beneficio de las empresas por encima de cierto umbral, no la compra de vivienda por un particular. Si adquieres a título personal para alquilar o revender, ese impuesto no interviene en tu operación.
¿Cuánto dinero en efectivo necesito el día de la compra?
Desde 2026 los costes de cierre no pueden financiarse en la hipoteca, así que necesitas en efectivo la entrada más el 4% del DLD y las comisiones. En una compra financiada, el desembolso inicial líquido suele rondar el 25% del precio sumando entrada y gastos.
Conclusión
Comprar una propiedad en Dubái en 2026 tiene una fiscalidad ligera: una tasa del 4% del DLD, sin impuestos anuales, sin plusvalía y sin gravamen sobre la renta del alquiler en Emiratos. El coste total de la operación ronda el 6% al 8% del precio. Para el inversor peruano, la ventaja no está tanto en ese coste como en la rentabilidad en dólares y en la ausencia de impuestos recurrentes en Dubái.
Pero la lección de fondo es otra. La fiscalidad favorable es un punto a favor, no un motivo de compra por sí solo. La verdadera clave está en elegir bien la propiedad, comprar en el momento adecuado y encajar la operación en una estrategia coherente. Si quieres empezar por entender el mercado antes de dar el paso, te dejo mi guía general sobre invertir en Dubái.
