Si estás valorando invertir en Dubai, aquí encontrarás una guía completa y actualizada para comprender cómo funciona el mercado, qué costes reales existen, en qué zonas conviene enfocarse y cuál es el proceso paso a paso para comprar, registrar y rentabilizar una vivienda.
Dubai se ha consolidado como un hub inmobiliario internacional con reglas claras, seguridad jurídica y tramitación rápida.
La ciudad combina estabilidad macro, desarrollo de infraestructura y políticas pro inversión. En 2025 el mercado mantiene una demanda sólida de alquiler impulsada por población expatriada, turismo de negocios y eventos internacionales.
Además, el ecosistema de promotores ofrece obra nueva con entregas escalonadas y planes de pago que permiten diversificar entradas de capital.
Los rendimientos brutos en ubicaciones adecuadas suelen moverse en franjas competitivas frente a otras ciudades globales.
Para un inversor español, el marco sin impuesto personal sobre la renta a nivel individual y la ausencia de gravamen anual sobre la vivienda a nivel local mejoran el atractivo relativo, siempre teniendo en cuenta que existen tasas de registro y gastos transaccionales que deben presupuestarse desde el inicio.
El emirato permite que no residentes adquieran derechos de propiedad en zonas designadas como freehold.
Esto significa poder comprar pleno dominio en áreas listas para inversores internacionales, además de figuras como usufructo o arrendamientos de largo plazo en otras ubicaciones. La validez del derecho se perfecciona con el registro en el Dubai Land Department, que emite el título a nombre del comprador.
Para invertir en Dubai con seguridad, conviene ceñirse a desarrollos y comunidades dentro de las áreas habilitadas y verificar que el inmueble carece de cargas, deudas de comunidad o disputas antes de cerrar.
Desde el punto de vista del inversor individual, no existe impuesto personal sobre la renta a nivel local ni impuesto anual recurrente sobre la propiedad residencial. Sin embargo, hay costes de cierre y tasas que conviene calcular con precisión para evitar sorpresas.
Cargos y tasas habituales en una compraventa
- 1) Transferencia DLD del 4 por ciento sobre el precio acordado. Suele asumirla el comprador.
- 2) Tasa de la oficina Trustee para formalizar la transferencia. Cuantía fija orientativa en función del valor.
- 3) Emisión de título de propiedad a nombre del comprador. Cargo administrativo fijo.
- Certificado de no objeción del promotor conocido como NOC para ventas en comunidades gestionadas.
- 4) Comisión de agencia en mercado secundario que habitualmente se sitúa en torno al 2 por ciento.
- 5) Registro de hipoteca si se financia la compra con un 0,25 por ciento del capital más gastos de expediente.
- 6) Oqood en obra nueva para registrar la preventa en proyectos sobre plano.
Impuestos y tasas anuales a considerar
- 1) Housing fee municipal calculado como porcentaje sobre el valor de alquiler de referencia y prorrateado en servicios.
- 2) IVA del 5 por ciento aplicable a transacciones y alquileres comerciales. En residencial de reventa y alquiler residencial habitual no se aplica.
- 3) Gastos de comunidad que cubren mantenimiento de zonas comunes, suministros generales y servicios de seguridad.
Concepto | Base de cálculo | Importe orientativo |
Transferencia DLD | 4 por ciento del precio | Variable según precio |
Trustee Office | Tasa fija | Tramo según valor del inmueble |
Emisión de título | Tasa fija | Cargo administrativo |
NOC del promotor | Tasa fija | Rango habitual 500 a 5000 AED |
Comisión agencia | Porcentaje | Alrededor del 2 por ciento |
Registro hipoteca | Porcentaje | 0,25 por ciento del préstamo |
Oqood obra nueva | Porcentaje | 4 por ciento del precio |
Sugerencia gráfica para el informe interno del inversor. Un gráfico circular que muestre la distribución del coste de cierre y un gráfico de barras que compare el impacto de cada partida sobre un ejemplo de compra.
Obra nueva sobre plano
Comprar sobre plano permite entradas escalonadas mediante cronogramas de pago vinculados al avance de obra. Los proyectos deben operar con cuentas escrow que protegen al comprador al liberar fondos por hitos constructivos. Este formato facilita la planificación de tesorería y abre la puerta a revalorizaciones desde el lanzamiento hasta la entrega.
- Ventajas. Entrada inicial menor, vivienda a estrenar, potencial de apreciación hasta la entrega.
- Riesgos. Retrasos de ejecución, cambios en especificaciones y necesidad de seguimiento técnico.
- Mitigación. Verificar solvencia del promotor, estado de obra, documentación de la cuenta escrow y cláusulas de entrega.
Mercado secundario listo para alquilar
La compra en reventa ofrece ingresos potenciales inmediatos por alquiler y la posibilidad de inspeccionar el activo antes de cerrar. También facilita comparar precios con operaciones recientes en la misma comunidad. Como contrapartida, puede requerir puesta a punto y una negociación más intensa sobre saldos de mantenimiento y mobiliario.
- Ventajas. Flujo de caja más rápido, visibilidad de rentas y comparables, menor incertidumbre técnica.
- Riesgos. Costes de refurbishing, equipamiento y eventuales saldos de comunidad.
- Mitigación. Inspección previa, revisión de cargas y de la situación con la administración de la comunidad.
La financiación para no residentes está disponible a través de entidades locales e internacionales con presencia en el país. Los bancos aplican límites de préstamo sobre valor y análisis de solvencia en función de ingresos, deudas y estabilidad laboral.
En primera compra, el anticipo exigido suele ser superior al de un residente y el plazo puede ser más corto. Un enfoque prudente consiste en obtener una preaprobación para conocer de antemano el LTV máximo, el tipo de interés y los costes asociados.
- Gastos financieros típicos. Tasas de apertura, tasación, seguros y registro de hipoteca del 0,25 por ciento del capital.
- Documentación. Pasaporte, prueba de ingresos, extractos bancarios, informe de deuda y tasación del inmueble.
- Buenas prácticas. Solicitar preaprobación antes de ofertar para acelerar plazos y mejorar la negociación.
La ciudad ofrece una amplia variedad de comunidades con perfiles de riesgo y retorno distintos. Para inversiones en dubai orientadas a alquiler, las comunidades con transporte eficiente, oferta educativa y comercio de proximidad suelen registrar menor vacancia y ciclos de arrendamiento más estables. En un enfoque de crecimiento, las áreas en desarrollo con nueva infraestructura tienden a ofrecer tickets de entrada más bajos a cambio de una mayor volatilidad de renta.
Perfiles de estrategia
- – Comunidades consolidadas con ocupación alta, buen mantenimiento y servicios completos.
- – Zonas en consolidación que combinan conectividad con pipeline comercial y residencial.
- – Distritos emergentes con planes de infraestructura y potencial de apreciación a medio plazo.
Sugerencia gráfica. Gráfico de barras que compare rentabilidades brutas estimadas por comunidad para apartamentos y villas con nota metodológica sobre supuestos.
Es totalmente viable invertir en dubai desde españa de manera presencial o remota mediante representante legal. Se puede otorgar un poder notarial específico para gestionar firma de contratos, registro y entrega de llaves, lo que permite ejecutar la compra sin desplazamientos cuando la agenda lo exige. A continuación se presenta un flujo paso a paso que sirve como checklist operativo.
Paso a paso para ejecutar la compra
- Definir objetivo y presupuesto. Elegir entre flujo por alquiler o apreciación y fijar un rango de inversión incluyendo colchón para tasas.
- Elemento de lista Preaprobación de hipoteca si aplica. Conocer LTV, tipo y gasto financiero antes de negociar.
- Selección de zona y tipología. Cruzar demanda de alquiler, accesos, servicios, gastos de comunidad y pipeline.
- Oferta y acuerdo de compraventa. En reventa, firma de memorando con depósito y condiciones claras.
- NOC del promotor y verificación de saldos. Confirmar ausencia de deudas de mantenimiento y conformidad de la comunidad.
Otras acciones:
Transferencia en oficina Trustee. Liquidación de tasas de DLD, comisiones y emisión de recibos oficiales.
Registro y título de propiedad. El DLD emite el documento a nombre del comprador.
Alquiler y registro Ejari si se destina a renta. Establecer depósito, inventario y condiciones del contrato.
1) Pasaporte vigente y prueba de domicilio.
2) Extractos bancarios recientes y certificación de ingresos.
3) Preaprobación hipotecaria si se va a financiar.
4) Poder notarial si la firma se realizará de manera remota.
5) Para obra nueva, contrato con calendario de pagos y referencia de cuenta escrow.
El país ofrece un programa de residencia de larga duración para inversores inmobiliarios que alcancen un umbral mínimo de inversión en propiedad. Este permiso facilita la permanencia y la gestión del patrimonio local, incluye a familiares directos y aporta estabilidad para estrategias de medio y largo plazo. Es aconsejable revisar el requisito vigente en el momento de la solicitud y preparar de antemano títulos, certificados y comprobantes de valor.
Imagina la compra de un apartamento de un dormitorio por 900000 AED con una renta anual esperada de 60000 AED. La rentabilidad bruta aproximada sería 60000 dividido entre 900000 igual a 6,7 por ciento. Para estimar la rentabilidad neta, descuenta housing fee si corresponde, gastos de comunidad, seguro del propietario, mantenimiento, periodos de vacancia y comisiones de gestión si delegas la administración. Este cálculo debe contrastarse con datos reales de la comunidad y contratos de alquiler comparables.
- 1) Sobrepago por falta de comparables. Solución. Analizar transacciones recientes y solicitar tasación independiente.
- 2) Subestimación de costes de cierre. Solución. Elaborar un presupuesto detallado de tasas y comisiones con margen de seguridad.
- 3) Dependencia de un solo segmento de demanda. Solución. Priorizar ubicaciones con empleo, educación y ocio diversificados.
- 4) Retrasos en obra nueva. Solución. Revisar reportes de avance y condiciones de liberación de la cuenta escrow.
- 5) Gestión de alquiler deficiente. Solución. Contratar administración profesional con indicadores de servicio y penalizaciones.
- 6) Riesgo de tipo de interés en financiación. Solución. Evaluar escenarios con sensibilidad a subidas y optar por estructuras amortizables prudentes.
¿Se puede invertir en dubai desde españa sin viajar?
Sí. Es posible otorgar un poder notarial específico a un representante para firmar contratos, registrar la propiedad y completar la transferencia en la oficina Trustee.
¿Cuál es el presupuesto mínimo recomendable?
Depende de la zona y tipología. En comunidades emergentes existen tickets más accesibles para estudios y apartamentos de un dormitorio, mientras que villas en zonas consolidadas exigen capital superior.
¿Es mejor obra nueva o mercado secundario?
Obra nueva ofrece entradas escalonadas y potencial de apreciación previo a la entrega. Reventa brinda flujo de caja más rápido y visibilidad inmediata de rentas. La elección depende del perfil de riesgo y la estrategia.
¿Qué rentabilidad puede esperarse al invertir en Dubai?
En ubicaciones adecuadas, las rentas brutas suelen situarse en rangos competitivos a nivel internacional. La rentabilidad neta dependerá de gastos de comunidad, vacancia y gestión.
¿Cómo minimizar el riesgo cambiario?
Planificando entradas de capital por fases, negociando plazos de pago y utilizando coberturas cuando corresponda. También ayuda mantener un fondo de contingencia en la moneda local.
¿Qué gastos de cierre son los más relevantes?
La tasa de transferencia del DLD y la comisión de agencia suelen representar la mayor parte del coste, seguidas por tasas administrativas y, si aplica, el registro de hipoteca.
¿Puedo obtener residencia en Dubai por inversión inmobiliaria?
Existe un programa de residencia de larga duración para inversores que alcancen un umbral de inversión en propiedad. Conviene revisar requisitos vigentes y documentación necesaria.
¿Qué documentos debo preparar para una hipoteca como no residente?
Pasaporte, prueba de ingresos, extractos bancarios, informe de deudas y tasación del inmueble. La preaprobación acelera el proceso y clarifica condiciones.
Invertir en dubai en 2025 es una oportunidad atractiva para perfiles que buscan diversificar patrimonio con ingresos por alquiler y potencial de apreciación. El éxito depende de una buena selección de zona, un presupuesto realista que contemple tasas y mantenimiento, y una ejecución ordenada del proceso de compra. Con una estrategia clara, controles de riesgo y apoyo profesional, es posible construir una cartera residencial sólida y escalable en el mercado de Dubai.